Gayrimenkul, ekonomik belirsizlik dönemlerinde bile değerini koruyan çok önemli bir yatırım aracı. Bu özelliği sayesinde popülaritesini neredeyse hiçbir dönem kaybetmedi. Bilhassa enflasyonist dönemlerde tasarruflar gayrimenkule yönlendirildi. Türkiye'nin büyüyen nüfusu, özellikle büyük şehirlerde konut talebini günden güne artırdı. Bu durum, gayrimenkul sektörüne olan yatırımları zamanla daha cazip hale getirdi. Büyük şehirlerdeki kira gelirleri de oldukça yüksek. Bu nedenle, yatırımcılar gayrimenkul satın alarak düzenli kira geliri elde etmeyi hedeflediler. Tabi bir de geleneksel olarak “Dünya’da mekân, ahirette imân” prensibiyle ve “aman çocuğuma bir ev bırakayım” mantığıyla da hareket edildi yıllar yılı. Bu yüzden ikinci hatta üçüncü bir ev satın almak için büyük çabalar sarf edildi, fedakarlıklar yapıldı.

Ancak son zamanlarda yapılan düzenlemeler, alınan kararlar ve yeni kanunlarla ilgili alınan duyumlar, işin rengini değiştirecek gibi. Özellikle BDDK’nın aldığı son karar, gayrimenkul yatırım kararlarını önemli ölçüde etkileyebilir.

Pandemiye Kadar Olan Süreçte Hep Gayrimenkule Yöneldik

Gayrimenkul yatırımı, tasarruf sahipleri için güvenli bir liman. Enflasyon ortamında insanlar en azından parasının değerini koruyor. Ülkemizde genel olarak gayrimenkul fiyatları yükseldiği için, esasen sosyal bir ihtiyaç olan konut bile, bir servet biriktirme aracı olarak görülüyor.

Devlet, TOKİ vasıtasıyla sosyal konut üretmede bir hayli başarılı, buna rağmen özellikle büyük şehirlerde konut problemi artarak devam ediyor.

Elbette devlet sosyal konut üretme konusunda yaptığının daha iyisini yapabilir. Ancak servet biriktirme aracı olarak görülen gayrimenkul, kişilerin ihtiyaçtan fazla gayrimenkul edinmesine ve fiyatları artıracak şekilde tasarruflarını gayrimenkule kanalize etmelerine sebep oluyor. Tabii ki artan malzeme ve işçilik maliyetlerini göz ardı etmiyorum. Ama konuta olan toplumsal talebin, fiyatların ciddi oranda artmasına sebep olduğunu göz ardı etmek mümkün değil.

Yıllar yılı insanlar, para veya sermaye piyasalarına kıyasla paralarını daha çok gayrimenkulde değerlendirme yolunu seçtiler. Ancak pandemi, ardından gelen enflasyon baskısı ve artan gayrimenkul fiyatlarının etkisiyle bugün sermaye piyasalarına tarihte görülmemiş şekilde bir teveccüh var.

Gayrimenkuller İçin Kredi ve Vergi Ortamı Değişiyor

Geçmişte var olan vergi ve finans ortamı gayrimenkul yatırımını cazip kılıyordu. Dönem dönem çok cazip konut kredileri verildi mesela. Bir kesim, “müteahhitlere kıyak geçiliyor” eleştirisi yapsa da bu kredilerle birçok vatandaş ev sahibi oldu.

Gayrimenkullerle ilgili birçok vergisel avantaj da mevcuttu. Eskiden 4 sene elde tuttuğunuz taşınmazı kaç milyona satarsanız satın, vergi ödemiyordunuz. Daha sonra bu süre 5 yıla çıkarıldı. Taşınmaz piyasasında elden ödeme, fiyatı düşük gösterme gibi konuların Maliye tarafından hakkıyla denetlendiğini de söylemek zordu.

Şirketler için de gayrimenkuller bir vergi planlaması aracıydı. Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca yapılan kısmi bölünmeleri buna örnek verebiliriz. Şirketler normalde aktiflerinde yer alan taşınmazları başka bir şirkete devrettiğinde kurumlar vergisi, KDV, tapu harcı ve damga vergisi doğuyor. Ama kısmi bölünmede bu vergiler doğmuyordu. Böylece şirketler taşınmazlarını başka bir şirkete hiçbir vergi ödemeden devredebiliyordu. Temmuz ayında çıkarılan Torba Kanun ile taşınmazlar artık kısmi bölünmeye konu edilemeyecek. Yani taşınmaz devirleri satış gibi muamele görecek. Düzenleme 2024 yılı başında yürürlüğe giriyor.

Gayrimenkullerle ilgili bir başka avantaj da satış kazancı istisnasıydı. Şirketlerin en az 2 yıl süreyle elde bulundurdukları taşınmaz satışlarından elde ettiği kazançlara %75'i kurumlar vergisi istisnası uygulanıyordu. Ayrıca bu satışlardan KDV de alınmıyordu.

Kurumlar vergisi istisnası zamanla %50'ye indirildi. Ve şimdi artık bu vergi istisnası da yok. Temmuz ayında çıkarılan Torba Kanunla artık taşınmaz satış kazancı istisnası kaldırıldı. Bu bir devrim, çünkü bu istisna 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu 2006'da uygulanmaya başladığından beri varlığını koruyordu. Hatta 2006'dan önceki kurumlar vergisi kanununda bile bu istisna vardı.

Şimdi Torba Kanuna geçici bir madde konuldu ve kanun yürürlük tarihinden önce mevcut taşınmazların satışından elde edilen kazançların %25'i istisna edilecek, denildi. Kanun’dan sonra edinilen taşınmazlar için bu istisna uygulanmayacak.

Bu arada KDV istisnası da tarih oldu. Kanun yürürlük tarihi itibariyle mevcut taşınmazların satışı için KDV hesaplanmayacak. Ama bundan sonraki taşınmaz satışları KDV’li olacak.

Son olarak da BDKK kararı gündeme bomba gibi düştü. Yapılan açıklamaya göre, finansal istikrarın güçlendirilmesine dair tedbirler kapsamında, ikinci ve sonrası konut alımında tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının sahip olduğu en az bir konutunun bulunması halinde konut kredisi değer oranı %75 daraltılıyor. Bu düzenleme kamuoyunda “herkese en fazla bir tane ev” sloganıyla algılanmış durumda.

BDDK kararı kapsamında; 5 milyon TL değerindeki bir evi, ikinci tapulu evi olarak alacak olanlara evin değerinin ancak %22,5'i kadar kredi kullandırılabiliyor. Tabi bu durum ilk evini alacak olan vatandaşları kapsamıyor.

Bu düzenleme konuta gerçekten ihtiyacı olan ve ilk defa ev sahibi olacak vatandaşlara önemli bir imkân sunuyor. Çünkü servet biriktirme, tasarrufunu değerlendirme amacıyla ikinci veya üçüncü evini alacak kişilerin daha dezavantajlı şartlarda konut almaları sonucunu doğuruyor. Yani durumu böyle olan kişiler yatırım amaçlı konut talebinden bir ölçüde vazgeçebilir.

Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz daha önce “ilk kez” ev sahibi olacakları teşvik edecek düzenlemeler üzerinde çalıştıklarını söylemişti. Hem sıfır hem de ikinci el konutlar için 180 ay vade ile %1,20’lik faiz oranı üzerinden bir kampanyanın hayata geçirilmesi bekleniyor. Yasal düzenlemenin Ekim ayında Meclis’in açılmasının ardından hayata geçirilmesi öngörülüyor.

Açıkçası her şey yolunda giderse, yapılan bu icraatların hem ekonomik hem de toplumsal olarak olumlu sonuçlar doğuracağı kanaatini taşıyorum.

Gayrimenkule İlişkin Yeni Vergi Düzenlemeleri

Bu arada gayrimenkullerle ilgili kulislerde dolaşan başka söylentiler de var.

Örneğin tapu harçlarında ciddi anlamda bir kayıp kaçak olduğu yıllardır dillendiriliyor. Gerek gayrimenkul satış ilanları gerekse Maliye'ye bildirilen satış tutarları gerçeği yansıtmayabiliyor. Böylece hem vergiden hem de harçtan kaçınılıyor. Şimdi kulislerde, gayrimenkul satışlarının banka kanalıyla yapılmasının zorunlu kılınacağı ve bununla ilgili bir yasal düzenleme getirilebileceği konuşuluyor. Ayrıca bundan sonraki dönemde gayrimenkuller gerçek değerlerinden alınıp satılacağı için harç oranlarında da indirime gidilebileceği ifade ediliyor.

Daha önce, gerçek kişilere ait 5 yıl elde bulundurulan gayrimenkullerin satışından vergi alınmadığını söylemiştim. Bununla ilgili bir düzenleme yapılabileceği senaryoları da dillendiriliyor. Yani önümüzdeki dönemde bireylerin gayrimenkul satışlarından da vergi alınmasına dair bir yasal düzenleme gelebilir.

Öte yandan Maliye'yi ve hatta mahkemeleri uzun süre meşgul eden; kat karşılığı ve hasılat paylaşımlı inşaat işlerindeki vergisel durumla ilgili bir düzenleme getirileceği de konuşuluyor. Bu işlerde arsa sahipleri 5 yıldan fazla elde tuttukları arsaların satışından vergi ödemiyorlardı. Ancak vergi inceleme raporlarında arsa sahiplerinin elde ettiği kazancın ticari kazanç olduğu yazılıyordu. Müfettişler arsa sahiplerine hem KDV hem gelir vergisi hem de özel usulsüzlük cezası kesiyorlardı. Bu arada mahkemelerin de bu konuda arsa sahipleri lehine verdiği sayısız kararlar mevcut.

Şimdiyse, kat karşılığı ve hasılat paylaşımlı inşaat işlerinde arsa sahibinin ticari kazanç sahibi mükellef olarak kabul edileceği ifade ediliyor. Konuyla ilgili bir yasal düzenleme hazırlığı içinde olunduğu bildiriliyor.

Bu meselelerin her biri kendi başına büyük öneme sahip. Bu alanlarda yapılacak değişiklikler, vergi uygulamaları bakımından devrimsel nitelikte etkiler yaratabilir. Bunlar şimdilik sadece üzerinde çalışılan ve henüz somutlaşmamış olan konular. Ekim ayında meclisin açılmasıyla birlikte yeni yasal düzenlemelerin neler olduğunu hep birlikte göreceğiz.

Son Sözlerim

Son BDDK kararını, konut ihtiyacının giderilmesine yönelik olarak atılmış çok önemli bir adım olarak görüyorum. Bu hamlenin kamu bankalarınca verilecek selektif ve düşük faizli konut kredileriyle de desteklenmesi lâzım.

Ayrıca kayıt dışılığın engellenmesi ve gelir dağılımındaki dengesizliğin giderilmesi adına yapılacak her türlü vergisel düzenleme de hayati öneme sahip. Çünkü vergi, gelir dağılımını ve dolayısıyla sosyal adaleti doğrudan etkileyen en kritik faktörlerin başında geliyor.

Ekonomimizin toparlanma evresinde yapılan bu düzenlemelerin beklediğimiz sosyal amaçlara ulaşmasını temenni ediyorum. Kim bilir? Belki de bu düzenlemeler, ülke olarak gayrimenkule bakış açımızı da değiştirir.

Gayrimenkul, elbette önemli bir yatırım aracı olarak kalmaya devam edecek. Ancak ekonomik kalkınma bakımından tasarrufların, gayrimenkullerle birlikte, diğer katma değerli alanlara da yönlendirilmesi gerekiyor. Mevcut ve gelecekte yapılacak düzenlemelerin daha çok bu amaca hizmet edeceği anlaşılıyor. Bu gelişmeler ayrıca önümüzdeki dönemde sosyal konut üretimine odaklanılacağına da işaret ediyor.

İsmail Vefa AK

Twitter: @Ismail_Vefa_AK