Türkiye’de 2023 yılında yaklaşık 3 milyon gayrimenkul satışı yapılmış. Ev, arsa, tarla veya işyeri gibi gayrimenkullerin satışını ifade eden bu rakamın yaklaşık 1,2 milyonunu konut satışları oluşturuyor. Konut dışı gayrimenkullerin satış rakamı ise 1,8 milyon civarında.

Evet, milyonlarca gayrimenkul…

Tapu harcı ve benzeri masraflar bir yana, eğer bu gayrimenkuller gerçek kişiler tarafından satılmışlar ise, gelir vergisinin konusuna giriyor. Zira, Gelir Vergisi Kanunu’na göre; sürekli bir ticari faaliyetle uğraşılmadığı durumda, gayrimenkul satışından elde edilen gelirler “değer artışı kazancı” olarak vergiye tâbi tutuluyor.

Hâlihazırda, 2023 yılı gelirlerinin beyan edildiği dönem içerisinde bulunuyoruz. Bu dönem, 2023 yılında gayrimenkul satışı yapmış birçok vatandaşımızı da yakından ilgilendiriyor.

VERGİYE TÂBİ “OLMAYAN” KAZANÇLAR

Başka hiçbir geliriniz olmasa da gayrimenkuller satışlarınız, değer artışı kazancı olarak vergiye tâbi bulunuyor. Ancak belirli şartlar dahilinde, milyonlarca lira gayrimenkul satış geliriniz olsa bile, vergi ödemiyorsunuz.

Gelin bu şartları biraz irdeleyelim.

EDİNİM TARİHİ ÜZERİNDEN 5 YIL GEÇEN GAYRİMENKULLERİN SATIŞINDA VERGİ YOK!

Örneğin bir işyerinde ücretli çalıştığınızı, bunun dışında hiçbir vergi mükellefiyetinizin bulunmadığını ve 2020 yılında yatırım amaçlı bir daire satın aldığınızı varsayalım. Şayet bu daireyi 2023 yılında sattıysanız, gayrimenkulü alırken katlandığınız maliyet ve satış dolayısıyla yaptığınız giderlerden sonra elinizde kalan kazanç, vergiye tâbi olacak. Ve kazancınızı bu ay sonuna kadar beyan edip vergi ödemeniz gerekecek.

Ancak bu daireyi 2020 yılında değil de, örneğin 2016 yılında almış olduğunuzu farz edelim. Kanun’da “…iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar…” denildiği için, bu gayrimenkulün satışından hiçbir surette vergi ödemeyecekseniz.

Çünkü daireyi satın alma tarihinizden itibaren 5 yıldan fazla bir zaman geçmiş durumda.

5 YILLIK SÜRE NE ZAMAN BAŞLIYOR?

Gayrimenkullerin hukukî olarak edinilmesi için sahibi adına tapuya tescil edilmesi şart. Bu nedenle, değer artışı kazancının tespiti açısından edinim tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınıyor ve 5 yıllık süre tescil tarihinden itibaren başlıyor.

Ancak kimi zaman tescil tarihinden önce gayrimenkul kullanıma hazır olarak yeni sahibine teslim edilebiliyor. İşte bu durumda 5 yıllık sürenin hesabında “fiili kullanıma başlama tarihi” esas alınıyor. Ancak bu fiili kullanımın; teslim tutanağı, su, elektrik veya doğalgaz faturası gibi belgelerle ispat edilmesi gerekiyor.

Gayrimenkulü edindiğiniz tarih üzerinden tapuya göre 4 yıl, ancak fiili kullanım tarihi itibariyle 5 yıl geçmiş olabilir. Bahsettiğim belgelerle bu durumu ispat etmeniz halinde vergi ödemezsiniz.

 MİRAS KALAN GAYRİMENKULLERİN SATIŞINDA DA VERGİ YOK!

Satılan gayrimenkulü nasıl elde ettiğiniz de önemli. Örneğin satın aldığınız araziyi 5 yıldan kısa bir süre içerisinde elden çıkarırsanız, vergi ödemek durumunda kalıyorsunuz. Ancak size miras kalan bir tarlayı satmanız, süreden bağımsız olarak, vergiye tâbi olmuyor.

Çünkü Kanun’a göre gayrimenkullerin veraset yoluyla iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmiyor. Hatta miras kalan bir arsanın üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra satılmasından elde edilen gelir de vergiye tâbi tutulmuyor.

GAYRİMENKUL SATIŞLARI TİCARİ FAALİYET SAYILABİLİR!

Maliye, gayrimenkul satışınızı ticari faaliyete sokarsa, bu ciddi anlamda bir vergi yüküyle karşı karşıya kalmanız anlamını taşıyor. Zira ticari kazanç veya değer artışı kazancı, vergilendirme bakımından çok büyük farklılıklar arz ediyor.

Eğer ticari faaliyet kapsamında gayrimenkul satışı yaptığınız kabul edilirse, satışlarınız KDV’ye tâbi oluyor. 2023 yılı Temmuz ayı öncesi için %18, sonrası için %20 KDV oranıyla muhatap oluyorsunuz. Ayrıca sürekli vergi mükellefiyeti tesis ettirilmesi, defter tutulması, 3’er aylık dönemler itibariyle geçici vergi beyanı verilmesi gibi birçok vergisel ödev sizleri bekliyor.

Ancak değer artışı kazancında bunların hiçbirisi yok.

Maliye, ticari kazanç değerlendirmesi yaparken faaliyetteki devamlılığı esas alıyor. Ev veya arsa alım-satımı devamlı olarak, bir meslek halinde icra ediliyorsa, ticari faaliyetin yapıldığı kabul ediliyor.

Devamlılığı belirleyen en önemli unsuru ise işlem sayısı.

Şayet, aynı takvim yılı içerisinde farklı kişilere birden fazla gayrimenkul satışı yapıyorsanız veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satış yapmışsanız, bu satışlardan elde ettiğiniz kazançlar ticari kazanç olarak kabul edilebilir.

Konuyu örnekle anlatalım.

Mesela, 2023 yılında üç adet gayrimenkulün 3 farklı kişiye satılması veya 2020, 2021 ve 2023 yıllarında her yıl 1 adet gayrimenkul satılması, Maliye tarafından ticari kazanç olarak değerlendirilebilir.

İşlem sayısındaki çokluğun ticari bir amaçtan kaynaklanmaması lâzım. Yani söz gelimi aynı yılda 3 daire satan bir kişi, kendisine ve iki çocuğuna yeni daireler almak amacıyla bu satışları yapmışsa, bu durumda satışlardan elde ettiği kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmeyecek. Zira şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılan gayrimenkul satışları değer artışı kazancı kapsamında kabul ediliyor.

VERGİ TÂBİ KAZANCIN HESAPLANMASI

Eğer gayrimenkulünüz, size miras kalmamışsa veya edinim tarihinden itibaren 5 yıl geçmemişse ve satış geliriniz 55.000 liranın üstündeyse, vergi hesaplaması yapmanız gerekiyor.  

Öncelikle satış gelirinden evin veya arsanın edinim maliyetini çıkartıyorsunuz. Ayrıca satış dolayısıyla ödediğiniz giderler, vergiler ve harçlar da satış bedelinden düşüyor. Bu suretle vergiye tâbi kazancınızı buluyorsunuz. Tabii gayrimenkulün hangi bedelle alındığı, satış dolayısıyla ödenen giderlerin ne kadar olduğu, belgelerle ispat edilmeli. Bunlara ilişkin belgelerin saklanması önem arz ediyor. Ayrıca 2023 takvim yılı içinde elde edilen değer artışı kazancının 55.000 lirası, vergiden istisna ediliyor.

ENDEKSLEME

Son olarak endekslemeden de söz edelim. Zira son yıllarda ülke ekonomisinde yüksek enflasyon ortamı hâkim. Enflasyon, gayrimenkullerin maliyet bedelinin gerçeklikten kopmasına sebebiyet veriyor ve endeksleme yapılmadığı durumda çok daha yüksek satış kârları söz konusu oluyor.

Gelir Vergisi Kanunu, endeksleme tarihleri itibariyle %10’dan fazla bir artışın olması halinde, maliyet bedelinin endekslenerek güncellenmesini öngörüyor. Endeksleme ise edinme ve satış  tarihlerinden önceki aylar itibariyle yapılıyor.

Örneğin Temmuz 2019 tarihinde alınmış bir daire Mart 2023 döneminde satılmış olsun. Burada endeksleme; Şubat 2023 / Haziran 2019 tarihlerinde geçerli olan Yurtiçi Üretici Fiyat Endekslerinin (Yi-ÜFE) oranlanması suretiyle yapılıyor olacak.

BİR ÖRNEK

Temmuz 2019 tarihinde 1 Milyon liraya alınan apartman dairesi Mart 2023 tarihinde 6 Milyona satılmış olsun.

Artış Oranı Tespiti:

Artış oranının %10’dan fazla olması dolayısıyla apartman dairesinin maliyet bedelinin endekslenmesi gerekiyor.

• Endeksleme: 1.000.000 TL X (2138,04/457,16) = 4.676.787 TL
• Satış Kazancı: 6.000.000 - 4.676.787 TL = 1.323.213 TL

Eğer endeksleme yapılmasaydı bu tutar yerine 5 Milyonluk (6.000.000-1.000.000) bir tutar, vergiye esas kazanç olarak kabul edilecekti.

Hesaplanan satış kazancından 2023 yılı için geçerli olan 55.000 liralık istisna tutarı düşüldükten sonra vergiye tâbi gelire ulaşılır.

• Vergiye Tâbi Gelir: 1.323.213 – 55.000 = 1.268.213

İşte bu gelir miktarından varsa; eğitim, sağlık, sigorta ve bağış gibi diğer giderleri düşüyor ve vergiyi hesaplıyorsunuz.

Beyannameden indirilecek diğer giderler hakkında da inşallah gelecek yazımda sizlere bilgi vermeye çalışacağım.

İsmail Vefa AK - Haber7

Twitter: @Ismail_Vefa_AK